AÇÃO DE DESPEJO – PARTE 3

Garantias Locatícias

Conforme o artigo 37 da Lei 8.245/91 – Lei de Locações, a locação pode vir acompanhada de algumas formas de garantias, a fim de que seja assegurado o cumprimento da obrigação contratual estabelecida entre as partes.

As modalidades de garantias previstas são: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

CAUÇÃO

A caução pode ser de bens moveis e imóveis (art. 38 da referia Lei). Poderá ser ainda bens do próprio locatário como bens de terceiros. Quando se tratar de bens móveis, o contrato deverá ser registrado no Cartório de Registros de Títulos e Documentos do local onde situa o imóvel locado, para que surta efeitos a terceiros. Já a caução de bens imóveis deve ser averbada à margem de sua matrícula no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, a fim de conhecimento de terceiros.

A caução mais comum é a de dinheiro, que não poderá exceder o valor de três meses de aluguel, devendo ser depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, que será revertida, em benefício do locatário, todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva. Ainda há a caução de ações escriturais de empresa de capital aberto, negociadas na Bolsa de Valores. Todavia deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

FIANÇA

Quanto à garantia da fiança, trata-se de um contrato pelo qual um terceiro, chamado de fiador, garante, total ou parcialmente, o cumprimento da obrigação assumida pelo locatário, diante do locador.

A caução em imóveis e a fiança, se firmadas por pessoas casadas, devem ter autorização do outro cônjuge, exceto no regime de separação absoluta de bens. A falta de outorga uxória gera a nulidade da garantia.

O SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCA

O seguro de fiança locatícia nada mais que é um contrato de seguro, em que a seguradora se obriga para com o locador, mediante o pagamento de um prêmio, a indeniza-lo dos prejuízos causados pelo contrato de locação.

Poderá o locatário ser contrante desse seguro de fiança locatíca, mas quem se beneficiará será o locador. O seguro de fiança cobre ainda as custas e honorários advocatícios decorrentes de eventual medida judicial, bem como todas as obrigações convencionadas e as legais.

CAUÇÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDOS DE INVESTIMENTO

A outra garantia é a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, foi criada para resolver a negociação entre as partes sem a necessidade de fiador, podendo ser oferecida tanto pelo locatário quanto por terceiros. O objetivo do Governo, com a inserção dessa outra modalidade de garantia, foi prestigiar os fundos de investimentos, garantir o pagamento dos aluguéis, bem como permitir aos locatários possibilidades de conseguir a locação.

Por fim, devemos mencionar que é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação (Parágrafo Único do art. 37 da Lei 8.245/91). Bem como será nula qualquer uma das garantias, se o contrato de locação for nulo, uma vez que tais contratos de garantia são acessórios.  

JUIZADOS ESPECIAIS DA FAZENDA PÚBLICA

1.       Considerações Inciais

                 A Lei dos Juizados Especiais da Fazenda Pública – Lei 12.153/2009 – surgiu entre pelo menos outras quarenta e cinco leis e emendas constitucionais resultantes do esforço entre os três Poderes para a melhoria do acesso à ordem jurídica justa, consubstanciado nos denominados Pactos Republicanos.

                A Lei 12.153/2009 menciona o Sistema de Juizados Especiais, composto pelo Juizados Especiais Estaduais Cíveis e Criminais, bem como pelos Juizados Especiais da Fazenda Pública.

                Esse Sistema baseia-se no fato de que algumas regras são aplicadas emcomum a todo ele, como ocorre com osprincípios que os norteia, a simplicidade dos atos processuais, a competência para as causas de menor complexidade. Não obstante, é possível identificar regas próprias de cada um dos Juizados que compõem o sistema, tal como ocorre nos JEDP.

2.       Competência

                Regras de Competência dos Juizados Especiais da Fazenda Pública.

·         Competência obrigatória

o   Causas de interesses dos Estados, do Distrito Federal e dos Municípios, de até sessenta salários mínimos.

·         Exclusão da Competência

o   Ações de mandado de segurança de desapropriação, de divisão e demarcação, populares, por improbidade administrativa, execuções fiscais e as demandas sobre direitos ou interesses difusos e coletivos;

o   Causas sobre bens imóveis;

o   Causas que tenham como objeto a impugnação da pena de demissão imposta a servidores públicos civis e sanções disciplinares aplicadas a militares;

o   Causas que não sejam de menor complexidade.

3.       Das Partes nos JEFP

a)             Polo ativo:

Poderão compor o polo ativo das demandas nos Juizados Especiais da Fazenda Pública as pessoas físicas, bem como as microempresas e as empresas de pequeno porte (art. 5°, I), de acordo com as seguintes regras:

(i)                 As pessoas físicas, quer sejam capazes ou incapazes, poderão postular nos JEFP. Frise-se a diferença para com os Juizados Especiais Cíveis, em que se proíbe que as pessoas incapazes postulem.

Em razão dessa modificação e com a finalidade de resguardar os interesses dos incapazes, deverá haver a necessária intervenção do Ministério Público, aplicando-se todas as regras pertinentes (art. 82, do Código de Processo Civil).

Incluem-se, como pessoas físicas, o empresário individual e os empreendedores individuais.

Com efeito muito embora seja equiparado para alguns efeitos às pessoas jurídicas, o empresário individual age em seu nome e responde com seus bens pelo adimplemento de suas obrigações.

Os empreendedores individuais, por sua vez, constituem-se como espécie de empresários individuais.

Contudo, essa conclusão não se aplica às empresas individuais de responsabilidade limitada, criadas pela Lei 12.441/2011.

E isso porque, em razão da nova redação do art. 44, VI, do Código Civi, as empresas individuais de responsabilidade limitada também foram arroladas como pessoas jurídicas.

E como tal, não poderão postular nos Juizados Especiais da Fazenda Pública, salvo se forem qualificadas como microempresas ou empresas de pequeno porte.

(ii)                As pessoas jurídicas não poderão postular nos Juizados Especiais da Fazenda Pública;

(iii)              Postular valer-se dos Juizados, no entanto, as microempresas e as empresas de pequeno porte.

b)      Polo passivo:

AUTOR – pessoas físicas, capazes e incapazes; Microempresas e Empresas de Pequeno Porte.

RÉU – Estados, Distrito Federal, Territórios e os Municípios, bem como autarquias, fundações e empresas públicas a eles vinculadas.

c)       Litisconsórcio

Admite-se o litisconsórcio nos Juizados Especias da Fazenda Pública,devendo ser observado o limite de sessenta salários mínimos para cada um dos demandantes (Enunciado n° 02, dos JEFP, do FONAJE).

Contudo, esse litisconsórcio não pode implicar em prejuízo ao bom andamento do processo, ou ao exercício do direito de defesa, podendo ser formulado o requerimento de sua limitação do litisconsórcio.

No procedimento ordinário, poderá o réu requerer a limitação do litisconsórcio multitudinário (art. 46, parágrafo único, do CPC), quando então estará interrompido o curso do prazo para o oferecimento de defesa.

Esta regra deve ser aplicada também no procedimento sumaríssimo e, uma vez apresentado o requerimento, deverá o magistrado, sendo procedente, determinar a regularização do procedimento, com a limitação do número de litsiconsortes, interrompendo-se o curso do prazo para contestação.

4.       Inexistência de Prazos Diferenciados

Para as pessoas jurídicas de direito pública não haverá prazo diferenciado para a prática de atos processuais. Desse modo, não se lhes contam em quádruplo o prazo para oferecimento de resposta, nem mesmo em dobro para a interposiçãode recurso.

Da mesma maneira, não haverá prazo diferenciado para a Defensoria Pública (Enunciado n° 03, FONAIJE).

A inexistência de prazo diferenciado para as pessoas jurídicas de direito público e para a Defensoria Pública se estende a todo e qualquer recurso, não estando limitado ao recurso inonimado.

Dessa modo, recurso extraordinário e o agravo de despacho denegatório de recurso extraordinário deverão ser interpostos no prazo de quinze dias, sendo inaplicável à espécie o art. 188, do CPC.

O mesmo ocorrerá para a interposição de reclamação ao Superior Tribunal de Justiça (Resolução n° 12, do STJ).

5.       Tutela da Urgência e Recurso Adequado

5.1.  Medias de cautelares e medidas satisfativas de urgência

        A tutela de urgência pode ser deferida por meio das medidas cautelares ou satisfativas (tutela antecipada).

Para a concessão das primeiras, há necessidade de observância dos requisitos do fumus boni iuris e do periculum in mora, podendo o magistrado concedê-las atendendo-se a requerimento da parte interessada, ou mesmo de ofício, em razão de seu poder geral de cautela (art. 798, CPC).

De outro lado, para a concessão da tutela antecipada deverá o postulante preencher os requisitos do art. 273, do Código de Processo Civil.

É certo, porém, que a lei limita as hipóteses de concessãode medidas de liminares contra o Poder Público, conforme é possível verificar na Leis 8.437/1992, 9494/1997 e 12.016/2009, o que deverá ser respeitado na hipótese.

Em face das medidas cautelares e satisfativa será cabível a interposição de recurso inonimado, a ser interposto no prazo de dez dias (Enunciado n° 05, dos JEFP, Fonaje). Aliás, a única hipótese em que é possível a impugnaçãode decisão interlocutória nos Juizados.

6.       Da inexistência de Reexame Necessário.

O reexame necessário é condição de eficácia das decisões condenatórias de pagamento de quantia certa nas ocasiões indicadas no art. 475, do Código de Processo Civil, observado as ressalvas legais.

Contudo, no âmbito dos Juizados Especiais da Fazenda Pública, a sentença não está cndicionada à remessa dos autos à somente ocorrerá se houver recurso voluntário da parte interessada.

Portanto, mesmo que proferida sentença contrária aos interesses da Fazenda Pública, não será obrigatório que a mesma seja remetida ao Colégio Recursal para reanálise da questão. Aliás, é muito comum que não haja o benefícios da isenção do pagamento de custas e honorários advocatícios, principalmente nas demandas nos Colégios Recursais e Tribunais de um modo geral.

7.       Dos Meios de Impugnações das Decisões Judiciais.

7.1. Dos Recursos nos Juizados Especiais da Fazenda

Aos JEFP aplicam-se as regras recursais previstas na Lei 9.099/95, de modo que os recursos serão também julgados por Turmas Recursais, compostas por Juízes em exercício no primeiro grau de jurisdição, na forma da legislação dos Estados e do Distrito Federal, com mandato de dois anos, e integradas, preferencialmente, por juízes do Sistema dos Juizados Especiais.

Assim, todas as observações sobre o recurso inonimado apresentadas quando do estudo dos Juizados Especiais Cíveis é aqui  extensivo.

Há apenas a acrescentar o cabimento do recurso inonimado contra as decisões antecipatórias ou cautelares, bem como das sentenças, a ser interposto no prazo de dez dias, inexistindo prazo especial para as pessoas jurídicas de direito público e a para a Defensoria Pública.

7.2. Dos Incidentes de Uniformização de Jurisprudência

Os artigos 18 e 19, da Lei 12.153/2009, preveem, no âmbito dos Juizados Especiais da Fazenda Pública, a possibilidade da interposição do incidente de uniformização de jurisprudência.

Ao contrário do que ocorre no âmbito dos Juizados Especiais Federais, em sede estadual, é possível a interposição do incidente para julgamentoda turma de uniformização Regional e do Superior Tribunal de Justiça.

Para tanto, haverá necessidade de regulamentação do incidente por meiode atos que devemser baixados pelo Superior Tribuanal de Justiça.

Trata-se de modalidade sui generis, com a finalidade de unificar o entendimento sobre a palicaçaõ do direito material no âmbito dos Juizados especiais, buscando conferir maior segurança jurídica ao jurisdicionado e ao aplicador da lei.

Acerca da natureza jurídica recursal, Flávia da Silva Xavier e José Antônio Savaris sustentam-na, pois o incidente “traz como consequência a eventual modiciação do resutlado do julgamento proferido nos autos, impondo reconhecer sua natureza recursal”. (p. 169).

Nesse passo, seria o incidente um recurso excepcional ou de estrito direito e de moticação vinculada.

E isso, pois esse recurso não tem por finalidade reanálise das provas produzidas nos autos, mas de uniformizar o entendiemnto acerca do direito material aplicável à espécie, dando-se a devida impotância aos precedentes judiciais.

Enfim, é possível conceituar o incidente de uniformização de jurisprudência como um meio de impugnação das decisões colegiadas, de natureza recursal, em que se busca a uniformização de entendimento sobre a aplicação de direito material.

Como se vê, o incidente busca a uniformização da aplicação de direito material, sendo fastada a possibilidade de recurso das partes no sentido de provocar a manifestação sobre direito processual.

Também não será admitido o incidente para revisão de matéria fática.

                              

AÇÃO DE DESPEJO - PARTE 2

DIREITOS DE PREFERÊNCIA

Abordaremos agora o Direitos de Preferência, previsto nos artigos 27 a 34 da Lei de Locação, os quais recomendamos a leitura.

O direito de preferência consiste na preferência que o locatário tem para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, nos caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.

Essa notificação poderá ser feita por via judicial, por meio de medida cautelar, ou extrajudicial feita pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos, ou ainda por meio de carta, telegrama, e-mail, ou qualquer outro, desde que o locatário fique ciente e que reste comprovada tal comunicação. É considerada nula cláusula em contrato de locação em que o locatário renuncie, previamente, o seu direito de preferência.

O direito de preferência caducará se o locatário não manifestar a aceitação integral da proposta, de maneira inequívoca no prazo de trinta dias. Vale dizer que esse prazo é de decadência, não se suspende e nem se interrompe. Deve-se ainda atentar-se ao fato de que o prazo é de 30 dias, e não um mês. Antes de decorrido este prazo, poderá o inquilino desistir ou renunciar tal direito firmando documento.

Se o locador-proprietário desistir ou se arrepender do negócio, depois da aceitação da proposta de adquirir o imóvel mediante o preço e condições mencionadas na notificação, responderá pelos prejuízos causados, inclusive pelos lucros cessantes. Todavia se faz necessária a comprovação de prejuízo.

Conforme o disposto no artigo 30 da Lei de Locações, estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá à preferência ao sublocatário. Se este não quiser ou não puder comprar, deverá o locador-proprietário notificar o locatário para o eventual exercício daquele direito. Entretanto, se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos em comum, ou a qualquer um deles, se um só for o interessado. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

Conforme o disposto no artigo 33 da referida Lei: “O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”.

O locador-proprietário que desobedecer ao direito de preferência poderá responder por perdas e danos, entretanto terá o locatário que provar que tinha a possibilidade de adquirir o bem nas mesmas condições que o adquirente fez. Poderá ainda o locatário ajuizar ação de adjudicação, mediante depósito do valor pelo qual foi vendido ao terceiro, mais as despesas realizadas por este com escritura, registro e pagamento de impostos. Todavia se faz necessário que o contrato de locação esteja averbado à imagem da matrícula do prédio no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, até 30 dias antes da alienação. Essa ação tem o prazo decadência de 6 meses, a contar desse registro da venda do imóvel a terceiro. Prevê ainda, o Parágrafo Único que a averbação far-se-á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas. 

AQUILO EM QUE ME RECONHEÇO

Realizar e perceber-se. Uma das principais tarefas do líder é esclarecer a obra coletiva.

                Liderança é uma virtude, e não um dom. E, do ponto de vista filosófico, virtude é uma força intrínseca. Por exemplo: a coragem o destemor, a iniciativa são forças intrínseca. E virtual não é o que se opõe ao real, mas aquilo que se opõe ao atual. Essa é uma discussão antiga na Filosofia, desde Aristóteles, no século IV a.C. A árvore está virtualmente contida numa semente. Portanto, a semente é virtualmente uma árvore. Quando ela passa a ser árvore, ela se atualiza. Não é casual que em inglês se use a expressão actually no sentido de confirmação da verdade. Quando você diz actually, em inglês, não está querendo dizer “atualmente”, como sugere o falso cognato em português. A intenção é se referir àquilo que, concretamente, está existindo.

                Por que partirmos dessa ideia? Porque a liderança é uma virtude que está em qualquer pessoa, do ponto de vista virtual. O virtual precisa ser atualizado ou realizado. Fala-se muito no campo financeiro em “realizar” lucros ou, no Terceiro Setor, em “realizar” projetos. A expressão “realizar”, que para nós veio do latim, invadiu o português e o inglês com sentidos que se aproximam. Fazer com que o virtual seja realizado é fazer com que ele se torne atual, real ou, como dissemos, no sentido de dar-se conta. Ou seja, tomar consciência. Não é possível que qualquer homem ou qualquer mulher desenvolva qualquer trabalho se não tiver consciência clara da finalidade daquela atividade.

                Aliás, de maneira geral, quando se vai abrir uma empresa no Brasil, pergunta-se qual a razão social. Razão social significa dizer qual é o sentido daquilo que será realizado. Qual a razão da sua existência? Qual é a razão de você atuar nessa área? Por que trabalhar nesse setor? Ou: qual é a sua obra, qual o resultado da tua obra?

                A sua obra é atuar na área de varejo? É fazer contato com cliente? É emitir ordens de pagamento? Qual é a sua obra? É projetar planos ambientais? Projetos sociais? Presidir uma empresa? Ser assistente bancário? A sua obra é muito mais do que fazer uma ordemde pagamento; muito mais do que dirigir o setor de contact Center ou do que lidar dentro de um fundo de investimento. A sua obra é muito mais ampla do que qualqeur que seja a atividade que você realize em si mesma.

                Se você tem a tarefa de gestor, será que aquela pessoa que trabalha com você no dia a dia tem clareza de qual é a obra dela dentro da equipe, da empresa, da sociedade? Ou será que ela, porventura, supõe que a obra dela é apenas que está fazendo no imediato? Essa é uma questão relevante porque uma das tarefas do líder é esclarecer a obra coletiva.

                Cuidado com a ideia de líder no cotidiano. Cada vez mais, fala-se aos homens e às mulheres em posição de liderança que é preciso ter tantas e tais características, a tal ponto que isso não cabe em um ser humano. Todas as vezes que se diz que o líder precisa fazer isso, aquilo e aquilo outro e ainda ser assim, e dispor daquilo, enfim, não existe homem ou mulher que complete a lista de exigências.

                Ora, se a liderança é uma virtude – portanto, uma força intrínseca-, qualquer homem e qualquer mulher em qualquer lugar, ou função, pode desenvolvê-la. A liderança é sempre circunstancial. Qual é a diferença entre líder e liderado? É circunstância. Ou seja, a ocasião ou a situação.

                Nenhum ou nenhuma de nós é líder em todas as situações. Por outro lado, qualquer um ou qualquer uma de nós é capaz de liderar alguns processos, algumas pessoas, algumas situações.

                Um exemplo concreto: eu, Cortella, não consigo liderar a organização de uma festa com facilidade. Há pessoas , no entanto, que têm enorme capacidade de organizar prontamente um churrasco. Basta que se mencione essa ideia e é muito provável que duas ou três pessoas se apresentem dizendo: “Pode deixar, eu cuido do local, você cuida da arrecadação, eu conheço um conjunto de chorinho, você pode buscar a cane em tal lugar”. E pronto.

                Eu, entretanto, tenho uma habilidade muito grande para organizar velório. Isso não é piada. No meu círculo de amizade, durante algum tempo, fui encarregado de organizar velório. Desenvolvi essa virtualidade e passei a torná-la atual. Isto é, da primeira vez que eu enfrentei a situação, em que me avisaram que havia falecido uma pessoa próxima, o que eu fiz? Tive de aprender. Organizei o velório, fui buscar roupas na casa do falecido, tive de arrumar corpo, avisar as pessoas, colocar a documentação em ordem. Eu era capaz inclusive de ir até o momento mais difícil desse processo, em que é preciso dizer: “Pessoal, está na hora de fechar o caixão”. Por que eu estou dando esse exemplo? Porque eu, embora seja capaz de liderar um processo de organizar um velório, não sei fazê-lo em relação a uma festa. Eu sou proressor e sei liderar um processo pedagógico, mas não uma banda de música? Será que eu poderia ser maestro? Ser um jogador de futebol? Certamente! Desde que as circunstâncias, as situações me colocassem a ocasião. E que, com a ocasião presente, eu nela me inserisse.

                O líder é aquele ou aquela capaz, numa dada circunstância, de levar adiante pessoas, projetos, ideias, metas. Qualquer um consegue fazer isso, desde que transforme a sua força intrínseca numa força atual. O que reafirmo com isso, para não cairmos numa armadilha? Não existe líder nato. Aquele apontado como: “ Esse cara nasceu para liderar”. Observe a história dele e verá que ele foi assumindo encargos, lidando com situações e circunstâncias que permitiram que fizesse aquilo. Você não nasce líder, você se torna líder no processo de vida com os outros.

                O líder é aquele que tem uma força intrínseca e qualquer um e qualquer uma de nós pode sê-lo. Depende da circunstância e da disposição, aquilo que Maquiavel chamava de juntar a virtu com a fortuna, ou seja, a capacidade com a ocasião, a virtude e a sorte. 

MARIO SÉRGIO CORTELLA

AÇÃO DE DESPEJO - PARTE 1

ASPECTOS GERAIS

Deveres do Locador

No artigo 22 da Lei 8.245/91 – Lei de Locações, encontramos os deveres do locador. Veremos cada um deles a seguir.

a)    Obrigação de entregar o imóvel:

a.    A obrigação é do locador de entregar o imóvel ao locatário, entretanto se faz necessário a análise de dois aspectos. O primeiro refere-se à entrega no estado em que se encontra o imóvel, e o segundo ocorre no momento da devolução, em que o locador exige o imóvel em bom estado, ainda que não tenha sido entregue ao locatário o imóvel dessa forma. Vale dizer que ou o locatário se sujeita a entrega do imóvel no estado em que se encontra e o devolve em bom estado, ou poderá o locatário exigir a entrega do imóvel em perfeito estado e devolver dessa mesma maneira. Dessa forma, quem quer ser locatário deve exigir que o imóvel seja entregue em bom estado. Se ocorrer um defeito oculto que somente se percebe com a utilização do imóvel poderá o locatário exigir a rescisão do contrato porque o locador não cumpriu o dever elementar de entrega do bem em perfeito estado. Trata-se de rescisão por infração ao dever legal e contratual.

b)    Obrigação de garantir o uso pacífico do imóvel locado:

a.    Se o locador estiver turbando o imóvel, poderá o locatário se proteger por meio de uma ação possessória. Por isso, o locatário que tiver violado, por ato do locador, seu direito de livre acesso bem locado, deve se valer de ações possessórias.

c)    Obrigação de assegurar o uso da coisa locada:

a.    Não basta entregar o imóvel em bom estado, deve o locador assegurar que o prédio possua condições de servir o locatário. Poderá o locatário exigir na hora da contratação uma descrição minuciosa do estado em que se encontra o imóvel quando na sua entrega, com expressa referencia aos eventuais defeitos existentes. Quantos aos vícios ou defeitos anteriores a locação a obrigação deles é do locador.

d)    Obrigação de manter a forma e a destinação do bem:

a.    Não é permitida ao locador alterar a forma e a destinação do imóvel locado. Dessa forma não poderá dividi-lo ainda que seja divisível, salvo não prejudicar o locatário, e nem pode mudar o destino, por exemplo, de residencial para comercial.

e)    Obrigação de dar recibo:

a.    É obrigação do locador dar recibo circunstanciado do que lhe for pago pelo locatário, sendo proibido fazê-lo de forma genérica. Mesmo que seja feito o pagamento pelo banco, há necessidade de vir discriminado o aluguel e encargos pagos pelo inquilino.

f)     Obrigação de pagar a chamada taxa de contrato:

a.    A obrigação de pagar as despesas e taxas referentes ao imóvel, ou seja, aquelas despesas despendidas para promover pesquisas para conhecer a idoneidade moral e financeira do candidato a locatário e de seu fiador, são exclusivamente do locador ou administrador. A comissão mensal pela administração também é obrigação do locador. Percebemos, todavia, que essa é uma regra que muito se descumpre, tendo o locatário que arcar com essas despesas para conseguir locar o imóvel. Se o locatário for obrigado a arcar com essas despesas para conseguir a locação, poderá ele, mediante provas desses pagamentos, promover uma ação de repetição e indébito.

g)    Obrigação de pagar impostos, taxas e seguro complementar:

a.    A obrigação de pagar impostos, taxas e seguro complementar é do locador, salvo se houver previsão no contrato de que é locatário que pagará. Todavia, se o contrato for silente, a responsabilidade recaíra sobre o locador. Quanto ao premio de seguro complementar contra fogo a obrigação de pagar é do locador por expressa previsão legal, todavia poderá o locatário pagar tal seguro, se houver previsão no contrato. Se silente, recomenda-se que o locatário faça o contrato de seguro contra fogo, para se eximir de eventual responsabilização. Se o locador decidir realizar contrato de seguro complementar, será ele quem pagará por isso.

h)   Obrigação de exibir comprovantes de despesas, se exigíveis do inquilino:

a.    Há despesas que são exigidas do locatário, seja por força do contrato de locação (impostos e taxas), seja por força de lei (despesas ordinárias de condomínio). Nesses casos, poderá o inquilino exigir que locador exiba os comprovantes relacionados a tais parcelas, evitando que sejam incluídas as despesas extraordinárias nas despesas condominiais ordinárias. As despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; constituição que as despesas extraordinárias deverão ser pagas pelo locador do imóvel.

DEVERES DO LOCATÁRIO

No artigo 23, da Lei do Inquilinato, encontramos os deveres do locatário. Veremos cada um deles a seguir.

a)    Obrigação de pagar aluguel e encargos no prazo estipulado:

a.    O locatário tem como obrigação pagar em dia o aluguel contratado assim como os encargos locatícios. Quando ao tempo, deve o locatário pagar o aluguel no sexto dia útil mês seguinte ao vencido conforme expresso em lei, e salvo se não houver disposição diferente no contrato. Quanto ao local o pagamento deve ser feito no próprio imóvel locado, onde o locador ou representante deve ir receber a renda, exceto se convencionarem outra forma. Conforme a lei a dívida locatícia é quérable, ou seja, o seu pagamento deve ser feito no domicilio do devedor, devendo o locador procurar o locatário para que cumpra sua dívida (artigo 950 do CC). A inércia do locador que provadora da impontualidade do inqulino configura a mora accipiendi (demora por parte do credor em receber a dívida) autorizadora da procedência da ação consignatória.

b)    Obrigação de cuidar do imóvel:

a.    O locatário tem a obrigação de servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina. Deve ainda tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.

c)    Obrigação de devolver a coisa em bom estado:

a.    O locatário deve restituir o imóvel, ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo as deterioração decorrentes do seu uso normal, em que não se poderá pleitear as indenizações por má utilização. Há uma presunção de culpa do locatário pelos danos existentes do imóvel locado quando o desocupa e devolve ao locador. Entretanto essa culpa é júris tantum, admitindo prova em contrario. Se não houver relação escrita do estado em que o prédio foi entregue ao locatário no início da locação, entende-se que o recebeu em bom estado.

d)    Obrigação de comunicar ao locador eventuais turbações à posse:

a.    Se no decorrer da locação, terceiros tentarem turbar a posse direta do locatário, este tem o dever de comunicar o locador (possuidor indireto) desde logo. Se o inquilino for demandado em nome próprio relativamente ao imóvel locado, deve promover a denunciação da lide ao proprietário ou locador (art. 70, inciso II do CPC).

e)    Obrigação de avisar o locador sobre danos ou de promover o reparo dos que lhe competem:

a.    Cabe ao locador o conserto de danos ou vícios no prédio locado, todavia é obrigação locatário comunicar-lhe tais problemas. Bem como, cabe ainda ao inquilino reparar todos os danos causadores por ele, por seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos.

f)     Obrigação de não modificar o prédio:

a.    Não pode o locatário modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador. Portanto, qualquer modificação no imóvel deve ser comunicado e autorizada expressamente pelo locador do imóvel.

g)    Obrigação de entregar ao locador intimações e papeis referentes ao imóvel:

a.    O locatário deve entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimações, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele. Quando aos tributos e despesas condominiais que caibam ao locatário pagar diretamente, somente serão entregues após o pagamento destes.[

h)   Obrigação de pagar determinadas despesas:

a.    O locatário tem a obrigação de pagar as despesas de telefone, de consumo de força e luz elétrica, de gás, de água e esgoto.

i)     Obrigação de permitir a vistoria do imóvel:

a.    O locador tem o direito de vistoriar o imóvel, seja pessoalmente seja por seu representante legal. Todavia essa vistoria não é um direito absoluto, e não poderia o ser. Ocorre que muitas vezes o locatário não quer permitir que o locador faça a vistoria e muitas outras o locador faz seguidas e constantes visitas ao prédio, as vezes em horários inconvenientes, para importunar o locatário.

b.     Diante de tal situação a lei previu que o locador pode sim vistoriar o imóvel, porém mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27 da Lei 8.245/91.

j)     Obrigação de cumprir convenção e regulamentos condominais:

a.    O locador tem a obrigação de cumprir a convenção do condomínio bem como o regulamento interno. Se o condomínio, em Assembleia, verificar a extensão e a gravidade da conduta do locatário, poderão solicitar ao locador as providencias necessárias para o despejo deste, cuja sua permanência ali causa perturbação  a vida social e familiar do edifício.

k)    Obrigação de pagar o seguro-fiança:

a.    É dever do locatário pagar o prêmio do seguro de fiança, se for essa a garantia escolhida. O prêmio do seguro é o preço do respectivo contrato, no qual a seguradora se obriga a indenizar os prejuízos resultantes dos riscos futuros, previstos no contrato, tendo como o risco principal a inadimplência do locatário quanto aos alugues e encargos.

l)     Obrigação de pagar as despesas ordinárias de condomínio:

a.    O locatário deve arcar com as despesas de condomínio ordinárias. Segundo o Parágrafo Único do artigo 23, da Lei de Locações, por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio: consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum; rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. Todavia, o locatário ficará obrigado ao pagamento das despesas referidas nesse parágrafo, se comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. No que tange a edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas neste artigo, desde que comprovadas. 

EM BUSCA DE SENTIDO

Enxergar um significado maior na vida aproxima o tema da espiritualidade do mundo do trabalho.

Ultimamente tem-se falado em empresa espiritualizada, líder espiritualizado. A crescente frequência com que esses termos têm adentrado no universo corporativo pode ser interpretada como um indício de que uma busca por um novo modo de vida e convivência está em curso?

É um sinal, que às vezes é positivo, outras vezes não, porque se pode cair numa dimensão esotérica, que é perigosa. Mas a espiritualidade no mundo do trabalho é necessária. O que é a espiritualidade? É a sua capacidade de olhar que as coisas não são um fim em si mesmas, que existem razões mais importantes do que o imediato.  Que aquilo que você faz, por exemplo, tem um sentido, um significado. Que a noção de humanidade é uma coisa mais coletiva, na qual se tem a ideia de pertencimento e que, portanto, o líder espiritualizado – mais do que aquele que fica fazendo meditações e orações – é aquele capaz de olhar o outro como o outro, de inspirar, de elevar a obra, em vez de simplesmente rebaixar as pessoas. Então, essa espiritualidade é a capacidade de respeitar o outro como o outro e não como um estranho e edificar, em conjunto, um sentido (como significado e direção) que honre nossa vida.

O líder espiritualizado, com alguma frequência e especialmente em alguns livros, aparece como alguém próximo a um místico. Isso é muito negativo, porque a mística, vez ou outra, deriva para o campo do fanatismo e deixa de ser radical (isto e, de ir até as raízes, saindo da superfície) passando a ser sectária, desagregadora, o que é uma coisa deletéria.

O desejo por espiritualidade é um sinal de descontentamento muito grande com o rumo que muitas situações estão tomando e, por isso, é uma grande queixa. E a espiritualidade vem à tona quando você precisa refletir sobre si mesmo; aliás, a espiritualidade é precedida pela angústia. De maneira geral, a angústia é um sentimento sem objeto. Quando você fica triste, é por alguma coisa. Quando você está alegre, é por algum motivo. A angústia se sente e não identifica o objeto. Você se levanta e “não sei o que está acontecendo, estou com uma coisa, um aperto aqui no peito”. É uma sensação de “vazio interior”.

Martin Heidegger, grande filósofo alemão do século XX, dizia que a angústia é a sensação do nada. E ela é positiva num ponto, pois o nada é a possibilidade plena. Quando se pode sentir o “nada”, todas as opções se apresentam e todos os horizontes são possíveis. É um jogo que fazemos em Filosofia, mas que tem um fundo forte de reflexão, na medida em que, na prática, você está dizendo o seguinte: a espiritualidade é a resposta a um desejo forte de vida ter sentido, de ela não se esgotar nem naquele momento, nem naquele trabalho.

Ora, há certo exagero na postura que não identifica no trabalho qualquer forma de prazer. Ao contrário, a noção de prazer não é só a fruição imediata, mas é a de sentir-se bem no lugar. E são milhares e milhares de pessoas que se sentem bem fazendo o que fazem, nos hospitais, nas fábricas, nas redações, nas escolas. Nós, inclusive, temos o hábito de, quando alguém sai de casa, dizer “bom trabalho”, como se fosse “bom passeio”, como uma forma de comunicação.

Claro, nenhum de nós deixa de ter dissabores em relação ao cotidiano, mas a causa não é o trabalho em si. A questão é que as granes metrópoles vêm hoje, de fato, furtando muito tempo da vida cotidiana das pessoas. Não pelo número de horas que você passa no trabalho, mas especialmente porque o deslocamento nas grandes cidades para se trabalhar – como no Rio de Janeiro, em São Paulo e Porta Alegre, por exemplo – toma duas, três horas, no mínimo, do seu dia a dia apenas para se chagar ao local de trabalho. Esse número de horas se agrega à ideia de que você está trabalhando. Nós não teríamos a mesma percepção se fossemos à praia, ou a um show, ou ao cinema. Aliás, a própria legislação trabalhista considera que o seu deslocamento em direção ao posto de trabalho. Não é pago como hora extra, mas é trajeto de trabalho para efeito de acidente, de ocorrência, e assim por diante.

Em relação ao mundo do trabalho, eu não tenho nem uma visão catastrofista nem uma visão triunfalista. Acredito nós estamos hoje com uma crise no conjunto da vida social, do qual o trabalho é a penas um pedaço. Mas não é só o trabalho; a família também, o modo como se lida com os meios de comunicação, a relação entre as gerações, a própria escola. Então, nós estamos em um momento de transição, de turbulência muito forte em relação aos valores. Dessa forma, insisto, o mundo do trabalho é um mundo no qual também caba a alegria, a fruição.

Temos carência profunda e necessidade urgente de a vida ser muito mais a realização de uma obra do que de fardo que se carrega no dia a dia. 

Mario Sergio Cortella