AÇÃO DE DESPEJO - PARTE 7

Locações não Residênciais

A Lei de Locação ao disciplinar o direito à renovação das locações não residências, vedou a possibilidade de o locador de espaço em shopping Center pleitear a retomada do imóvel para ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente (art. 52, § 2° da referida Lei).

De acordo com o artigo 54 desta Lei: 

“Nas relações entre o lojistas e empreendedores de shopping Center, prevalecerá as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”, podemos perceber a intenção do legislador em deixar claro que nas locações de espaços em shopping Center tratam-se de locação, ainda que haja clausulas atípicas nesse tipo de contrato. 

Tais contratos trazem algumas cláusulas especiais atípicas nos contratos de locação, tais como as relacionadas ao interesse do empreendedor no êxito do comércio exercido pelo locatário (lojista), à responsabilidade do comerciante pelas despesas de conservação, manutenção, promoção e ainda sobre o lucro do lojista entre outras. 

Portanto, podemos ver que se trata de um contrato misto, figurando diversos tipos de negócios, mas com a predominância da locação. 

Conforme estabelece o §1° do referido artigo, o empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping Center:

a)    Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b)    Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c)    Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregado, ocorridas em data anterior ao início da locação;

d)    As despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum. As demais despesas extraordinárias poderão ser exigidas, uma vez que foram excluídas do referido texto da lei. 

Quando ao aluguem é permitida a cláusula fixando o aluguel em porcentagem sobre o faturamento do lojista. Dessa forma, o locatário deverá permitir a averiguação e fiscalização por parte do locador quanto ao faturamento da loja, sob pena de infração contratual.

AÇÃO DE DESPEJO - PARTE 6

Renovação de Contrato

De acordo com o artigo 52 da Lei 8.245/91, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, nas locações de imóveis destinados ao comércio, desde que preencha cumulativamente os seguintes requisitos:

1)    O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado ;

2)    O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

3)    O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Quanto ao segundo requisito, seja qual for a soma de tempo dos contratos, vale mencionar ainda que a existência de vários contratos escritos, sucessivos e ininterruptos, cuja soma deles atinja pelo menos 5 anos, permite, desde que presentes os demais requisitos, a renovação da locação. Isso é chamado de accessio temporis, ou seja, a soma dos tempo dos contratos. 

Quanto ao terceiro requisito, deverá o locatário provar que está explorando o comércio no mesmo ramo há três anos ininterruptos. Poderá ser feita esta prova por meio de alvarás de licença e funcionamento expedidos pelo Município, recibo de impostos relativos a atividade do comércio, entre outras. 

O prazo para a propositura da ação renovatória é de um ano, até seis meses antes do vencimento do contrato de locação. Se ajuizada antes o locatário ainda não tem interesse processual, se ajuizada depois do prazo, da ação já decaiu o autor. Portanto trata-se de um prazo decadência, não podendo ser suspenso, interrompido ou prorrogado. 

O artigo 53 traz as hipóteses em que o locador não estará obrigado renovar o contrato de locação. 

A primeira hipótese se trata de determinação do Poder Público, em que o locador deve realizar no imóvel, obras que importem na sua radical transformação, de tal modo que não possam ser feitas sem a sua desocupação. Ou ainda, para fazer modificações de tal natureza que aumente o calor do negócio ou da propriedade. 

A segunda hipótese refere-se a retomada do imóvel para ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detento da maiores do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. 

O §3° do referido artigo traz a possibilidade de indenização pelos danos causados, como lucros cessantes quando o locatário tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta em melhores condições feita por terceiro, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar. 

Não devem ser confundidas as despesas de mudança (gastos com a transferência do negócio para o outro local), com despesas com a mudança. 

Devemos ainda mencionar que, nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficias, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosos devidamente registrados, o contrato somente poderá ser rescindido apenas em duas hipóteses. 

A primeira hipótese são as previstas no artigo 9° da Lei de Locação, em que podemos perceber que não cabe despejo por denuncia vazia com relação a estes imóveis. 

A segunda hipótese trata-se dos casos em que o locador reaver o imóvel para sua reforma, demolição e construção que resultem no aumento mínimo de 50% da área útil existente, desde que a retomada seja deduzida pelo locador que tenha a condição de proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário cujo título registrado seja irrevogável. Sendo compromissário comprador ou cessionário, deverá ter pago o preço da promessa ou cessão, pois contrário deverá mostrar a autorização do proprietário para retornar o bem. 

Terminado o prazo ajustado no contrato de locação não residencial, o ajuste estará findo sem que haja a necessidade de qualquer notificação para que o locatário deixe o imóvel. Todavia, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias após o fim do contrato sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado. 

Ou seja, se o locatário permanecer no imóvel e o locador deixar de propor ação de despejo nos 30 dias seguintes, a locação passará a ser por prazo indeterminado, podendo ser renomado o imóvel mediante notificação do locatário, pedindo para que desocupe o prédio no prazo de 30 dias. Trata-se de despejo por denúncia vazia, em que não se faz necessária apresentação de motivos para que o prédio seja desocupado (artigos 56 e 57 da Lei 8.245/91).

AÇÃO DE DESPEJO - PARTE 5

Locação por Temporada

Conforme o que preconiza o artigo 48 da Lei 8.245/91, a locação por temporada consite naquela “destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. 

A atual lei amplia consideravelmente as possibilidades de locação por temporada. Vale ressaltar que a lei não exige mais que o locatário resida em outra cidade, nem que a locação seja com a finalidade de lazer.

Como a lei prevê o prazo de 90 dias, faz-se necessário o contrato escrito, uma vez que se torna incompatível com o contrato verbal. Todavia, jurisprudência tem admitido apenas uma prova escrita, por exemplo, um recibo bem elaborado, em que conste a finalidade de temporada. 

Ademais, se no caso de a locação envolver imóvel mobiliado, conforme preve o Parágrafo Único deste mesmo artigo deverá o contrato conter a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem o imóvel, bem como o estado em que se encontram, o que reforça a ideia de um contrato escrito. A ausencia deste rol de móveis e utensílios não descaracteriza o contrato por temporada, mas cria entraves em eventual reparação de danos. 

Se ausente essa previsão do Parágrafo Único do artigo 48 da Lei do Iquilinato, não ficará o locador sem o direito à ação indenizatória em caso de prejuízo. 

Na locação por temporada, conforme o disposto no artigo 49 da referida Lei, poderá o locador cobrar antecipadamente o aluguel a encargos locativos, recebendo-os de uma só vez, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia, conforme a excepcionalidade desse contrato. Entretanto, não pode o preço cobrado ultrapassar a 90 dias, porque, se for superior, descaracteriza a locação por temporada e tornará tocação residencial, como regra geral. A lei prevê essa possibilidade do pagamento antecipado e de uma só vez para proteger o lcoador de inquilino que abandona o imóvel ou deixe de pagar o valor da locação, dolosamente ou por não ter condições no momento de saldar a dívida. 

Conforme o disposto no artigo 50, da Lei 8.245/91, ao final do prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de 30 dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não podendo exigir o pagamento antecipado do alugeul dos encargos, passando assim a ser regido pelas normas atinentes à locação residencial. Diante disto, percebemos que esse contrato não cessará de pleno direito, haverá uma prorrogação. 

Todavia, mesmo que haja prorrogação por prazo indeterminado, o locador poderá retomar o imóvel denunciando o contrato após 30 meses de seu inicio ou baseando-se nas hipoteses do artigo 47 da Lei (Parágrafo Único do artigo 50 8.245/91), isto é, poderá pleitear ação de despejo mediante denuncia cheia (artigo 9° da referida Lei). 

Vale ressaltar que essa presunção é relativa. Imaginemos, por exemplo, que alguém algue um apartamento por temporada para tratamento de saúde e, no final do prazo de 90 dias, o tratamento não tenha terminado. Nada impede que, no prazo de 30 dias, as partes não realizem um novo contrato de lcoação por temporada. 

Esse contrato fica subordinado à temporada, não sendo possível se subordinar à condição. Ou seja, o evento futuro e incerto não pode ser condição para a resolução contrato. A Lei é clara quanto ao fato da locação ser um negócio jurídico a prazo e não à condição. 

A SAGA DE DONA MARIA

Angustiado!

Os nomes das Personagens dessa história são fictícios, entretanto, de fato elas existem.

Passo a conta de forma bem resumida a saga da vida da Senhora Dona Maria. A triste história de Dona Maria.

Dona Maria prestes a completar seus Oitenta e dois anos , no dia 15 de Dezembro; gerou seus onze filhos, dentre estes dois morreram ainda quando pequenos (recém-nascidos), sobrando nove criaturas abençoadas. Viúva há dezoito anos, convive em sua casa com uma filha especial, a Mel, e também com filho que hoje é o mais próximo e por isso oferece os cuidados diários merecedores a Dona Maria.

 Os filhos sobreviventes, atualmente todos bem cuidados; foram bem criados; a maioria (salvo engano) casados, com filhos e netos. Pois é, Dana Maria tem tudo para se sentir uma mãe realizada se não fosse o sabor amargo da Solidão e Abandono.

Isso porque, Dona Maria às vezes que passa mal e precisa de uma condução para ser levada ao hospital não aparece nenhuma "criatura abençoada" - acima referida, apesar de sua residência ficar bem próxima da residência de sua filha, cujo marido tem um veículo mas que não se presta a transportar-la porque não gosta de ser incomodado e a esposa (filha de Dona Maria) não faz questão de convencê-lo porque também ela não gosta muito de hospital.

Outro filho, que também tem veículo, inclusive faz alternativo, nem sequer aparece ou dar notícias, nunca visita a mãe; não se mostra solidário e também não faz muito esforço. Lamentável.

Os demais, alegam que por serem casados e terem família para cuidar e dar atenção não encontram tempo para Dona Maria. Imaginam eles que o dever de cuidar é tão somente do filho solteira que reside com Ela.

Este, por sua vez, já está como dizem: “Calejado”; cansado de cuidar a tanto tempo de sua mãe sozinho, vendo os outros filhos negligenciarem atenção, carinho e afeto. De certa forma, é compreensível. Cuidar de uma idosa e de uma irmã especial não é fácil. No entanto, o solteirão já não tem mais a paciência que dantes e fica, frequentemente, resmungando dizendo que já não agüenta mais essa vida; não vê a hora desse sofrimento acabar.

Deus me perdoe.  Mas hoje Dona Maria está no hospital de Igarassu porque não deu tempo de chegar a Capital Recife; incubada e em coma. Caso aconteça o pior e Dona Maria venha a falecer; fico imaginando o velório dessa Senhora, na certa todos os filhos vão aparecer; vão lamentar; chorar e dizer: minha mãezinha se foi. E ela em outra dimensão deve responder: eu fui porque deixaram eu ir.

É COMO O DITADO DIZ: Uma mãe é para cem filhos, mas cem filhos não é para uma mãe. 

Ser ético, ser herói

Ser ético, ser herói

Quem viu o filme Casa da Rússia, com Sean Connery e Michele Pfeiffer? Numa certa altura, entusiasmado, o editor inglês que é representado por Sean Connery diz: “Hoje, para alguém ser uma pessoa decente, precisa ser herói”. É uma frase fortíssima, que muda toda a história que vai acontecer depois – e que por isso mesmo eu não vou contar. Mas quer isso dizer que, hoje, para ser ética, uma pessoa tem que ser heróica? Ficou tão difícil a ética, assim?

É o que ouvimos quase todo dia. Os brasileiros dão muita importância à ética. Dividimos o mundo em gente decente e indecente. Quando algo dá errado, por exemplo uma política pública, automaticamente se pensa em roubalheira, não em incompetência.

Mesmo os bandidos falam em ética. Na cadeia, punem sem piedade quem abusou sexualmente de crianças ou de mulheres. É comum até um criminoso falar na sua “ética”, nos seus valores.

Também, quando tratamos um serviço, é freqüente a pessoa contratada explicar por que ela faz tão bem o seu trabalho e, sobretudo, por que não pratica certas desonestidades que seus colegas (jura ela!) fazem.

Acredite, claro, quem quiser. Mas faz parte do nosso discurso social, da nossa fala com o outro, afirmar: eu sou ético, num mundo em que o resto não o é. Eu sou do bem. O mundo está de pernas para o ar, tudo está errado, mas eu não.

Aqui temos então duas grandes idéias fortes da brasilidade. Aprimeira é que as coisas em geral não andam bem. A economia nos aperta, a sociedade está complicada, até a amizade e o amor estão em crise. Percebemos bem essa devastação e ela nos incomoda. Mas a segunda idéia é que eu, pessoalmente, ajo bem. Sou honesto.

Serei herói? Aqui é que estão as coisas. Boa parte do auto-elogio (eu sou o único decente num mundo de bandidos) é mentira. Basta ver como termina o serviço do profissional que gabou sua honestidade: tão ruim quanto o dos outros, ou mesmo pior. Então, parece que o personagem da Casa da Rússia tem razão: a ética virou artigo raro. Ser ético é mostrar-se capaz de heroísmo.

Vale a pena então irmos, deste filme recente, baseado num livro de John Le Carré, para a tragédia grega Antígone, que Sófocles escreveu no século V antes de Cristo. Penso que toda reflexão sobre a ética deve começar por ela.

Antígone é filha de Édipo. Dois de seus irmãos lutam pelo poder, e ambos morrem. O trono fica então com seu tio, Creonte, que manda enterrar um dos sobrinhos com todas as honras – e deixar o corpo do outro aos abutres. Antígone não aceita isso. Participa do enterro solene de um irmão e depois sepulta, com os ritos religiosos, o outro, o proscrito.

O rei fica furioso. Está convencido de que é uma conspiração contra ele. Manda descobrir quem violou suas ordens. Ao saber que é a sobrinha, tenta poupá-la: se ela negar que foi ela, ou se pedir desculpas, enfim, ele lhe dá todas as saídas – sob uma condição só, de que ela negue o seu ato. Antígone se recusa e é executada.

Essa história é exemplar. Ela mostra que há um conflito latente entre a ética e a lei. Um governante dá ordens. Estas podem ser legítimas ou não. Creonte fez o que não devia, moralmente, mas é ele quem manda. A lei está com ele. Neste caso, o que fazer?

Vou passar a um caso relativamente recente. Um tempo atrás, eu estava na França, quando um homem morreu na calçada, em frente de uma farmácia, sem que ninguém o acudisse. O farmacêutico explicou: se tocasse no outro, se tornaria responsável por ele. Só um médico poderia fazê-lo. Descobriu-se, porém, que bastaria um remédio simples para salvar o rapaz da morte. O que fazer?

Assisti então a um amplo debate. Foi sugerida uma mudança na lei, para que as pessoas pudessem acudir a seus próximos sem serem processadas, quando agissem de boa fé. Também se propôs um sistema de atendimento mais rápido das emergências. Mas quem, a meu ver, resolveu a questão foi um jornalista, que disse mais ou menos o seguinte:

- Se precisarmos de uma lei que autorize as pessoas a agirem humanamente, a socorrerem os outros sem pensar nos castigos e riscos que correm, não estará tudo perdido? Porque nunca as leis vão prever todos os casos. Sempre, para alguém agir bem, de maneira ética, em solidariedade com os outros, haverá um terreno incerto, um espaço que pode até ser ilegal.

- Precisamos de uma lei nos permitindo ser decentes?, continuou ele. Ou deveremos estar preparados para correr os riscos, até mesmo de sermos presos, quando um valor mais alto se erguer, o valor do respeito do outro?

É este o heroísmo de que falava o personagem da Casa da Rússia. É este o heroísmo que Antígone praticou. E ele exige que, às vezes, estejamos dispostos a infringir a própria lei, a desobedecer às regras, quando for em nome de um valor superior. Em nosso mundo, este valor mais elevado pode ser, antes de mais nada, a vida de alguém. Aliás, costuma haver polêmica sobre o chamado “furto por necessidade”, quando um esfomeado furta comida para sobreviver: isso não é um crime.

Mas as coisas podem ir mais longe. Maria Rita Kehl elogiou aqui, na semana passada, o líder dos sem-terra João Pedro Stédile. O que vale mais, a lei de propriedade da terra, que perpetua uma exclusão social enorme, ou o direito das pessoas a viver, e acrescento, a viver dignamente? Do ponto de vista ético, é claro que vale mais o direito à vida digna.

Nem sempre foi assim. Um pregador puritano inglês do século 17, Richard Baxter, tem uma frase horrorosa. Na época, enforcava-se quem roubasse um pedaço de pão. Ele justifica isso: a vida dos pobres, explica, não vale grande coisa, ao passo que o atentado àpropriedade destruiria os fundamentos da própria sociedade.

Não há consenso a este respeito. Uns defendem os sem-terra, outros os atacam. Mas o que quero levantar aqui é algo mais forte: é que a ética e a lei não coincidem necessariamente. Muitas vezes, ser decente exige romper com a lei. Foi assim sob o nazismo e sob todas as formas de ditadura. É assim também quando a desigualdade ou a injustiça impera.

Aí, sim, o ser humano precisa ser heróico. Porque violar a lei, mesmo que seja por um valor moral relevante, significa sofrer as penas da lei. Numa sociedade decente, imagino que o juiz não mandará para a cadeia quem infringiu as normas legais devido a valores morais mais altos, como os que citei. Mas não há garantia nenhuma disso. Pode ser que a pessoa seja punida, mesmo.

E é importante insistir nisso. O que queremos nós: cidadãos obedientes à lei, a qualquer lei, ou sujeitos éticos, decentes? O ideal é juntar as duas coisas. Mas, na educação, devemos apostar na autonomia, isto é, na formação de pessoas que sejam capazes de decidir por si próprias. O que significa que, em casos raros e extremos, elas tenham a coragem de enfrentar o consenso social e suportar as conseqüências de seus atos.

Isso, para terminar, pode fazer de qualquer um de nós um pequeno herói. O heroísmo não está só nas personagens da mitologia grega ou nos super-heróis da TV. Ele pode estar presente quando cada um de nós enfrenta uma pequena prepotência, em nome de um valor mais alto – desde, claro, que arque com os resultados de sua ação e que além disso lembre que é falível e pode estar errado. Mas é desses pequenos heroísmos pessoais que depende a dignidade humana.

Renato Janine 

FONTE: http://www.renatojanine.pro.br/Etica/heroi.html

AÇÃO DE DESPEJO - PARTE 4

Locações Residenciais

As locações residenciais estão previstas nos artigos 46 e 47 da Lei 8.245/91.

Para melhor compreensão do tema, é necessário estudarmos primeiramente a denúncia cheia e a denúncia vazia.

Denúncia Vazia

Denúncia vazia, também chamada de oca ou imotivada, é muito utilizada nas locações, trata-se de colocar um fim no contrato sem que haja e necessidade do proprietário do bem precise apresentar qualquer motivo ou justificativa.

A resolução do contrato de locação pode ocorrer independentemente de notificação ou aviso.

Denúncia Cheia

Na denúncia cheia, o proprietário apresenta ao locador a intenção de dar fim ao contrato de aluguel, porém deve haver a apresentação de uma justificativa para tal.

Locações Residenciais

O artigo 46 da Lei de Locação – Lei 8.245/91 estabelece que, se a locação residencial for ajustada por tempo igual ou superior a 30 meses.

Terminando esse prazo, poderá, no prazo de 30 dias, pedir o imóvel, retomando-o sem necessitar promover qualquer notificação premonitória ou dar qualquer aviso ao locatário.

Vale mencionar que essa regra só servirá para os contratos de locação residencial assinados a partir da entrada em vigor dessa lei. Porém, se prorrogada a locação pela permanência do locatário após 30 dias do término do contrato sem que a oposição do locador, poderá este pedir o imóvel sem motivo ou justificativa. Porém deverá notificar ou avisar o inquilino, dando-lhe o prazo de 30 dias para sair do imóvel. Aqui temos uma situação de denúncia vazia, em que não é necessária justificativa para a retomada do imóvel.

O artigo 47 da referida Lei prevê que, ajustado o contrato verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, terminado o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel nos casos mencionados a seguir.

a)    Retomada pelo descumprimento do acordo, se houver transação para desocupação. Mas, se o locatário não cumprir o acordo celebrado, caberá ação de despejo.

b)    Em decorrência da prática de infração legal ou contratual, ou seja, violação do contrato ou da lei, devendo ser apurado o caso concreto.

c)    Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos. A inadimplência dos alugueis e encargos, pode ensejar no rompimento contratual. Todavia, não poderá rescindir o ajuste sem que antes o locatário tenha a oportunidade de purgar a mora em juízo, salvo se já tiver emendado nos vinte e quatro meses anteriores a propositura da ação (art. 62, Parágrafo Único da referida lei).

d)    Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário do imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

e)    Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego. Se o locatário ocupa o imóvel em razão de relação empregatícia, que venha a ser extinta por qualquer motivo, deverá o inquilino devolver o bem à empresa.

f)     Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio. Vale mencionar que não o uso próprio pode ser com a finalidade de moradia, como também para qualquer outro fim, como por exemplo, escritório, consultório e outros. Quando aos ascendentes e descendentes somente poderão utilizar para residência, vedada qualquer outra destinação.

g)    Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo 20%, ou se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão em 50%. É possível que o locatário, na contestação, impugne a viabilidade técnica da nova edificação, podendo ser feita prova pericial para averiguação.

h)   Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. Trata-se de um despejo pelo decurso desse lapso temporal, podendo o imóvel ser reavido, sem qualquer outro motivo. É o caso de denuncia vazia em face desse longo período de locação.

Nesse artigo percebemos trata-se de denúncia cheia em que se faz necessário justificativa para a retomada do imóvel locado.