AÇÃO DE DESPEJO - PARTE 6

Renovação de Contrato

De acordo com o artigo 52 da Lei 8.245/91, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, nas locações de imóveis destinados ao comércio, desde que preencha cumulativamente os seguintes requisitos:

1)    O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado ;

2)    O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

3)    O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Quanto ao segundo requisito, seja qual for a soma de tempo dos contratos, vale mencionar ainda que a existência de vários contratos escritos, sucessivos e ininterruptos, cuja soma deles atinja pelo menos 5 anos, permite, desde que presentes os demais requisitos, a renovação da locação. Isso é chamado de accessio temporis, ou seja, a soma dos tempo dos contratos. 

Quanto ao terceiro requisito, deverá o locatário provar que está explorando o comércio no mesmo ramo há três anos ininterruptos. Poderá ser feita esta prova por meio de alvarás de licença e funcionamento expedidos pelo Município, recibo de impostos relativos a atividade do comércio, entre outras. 

O prazo para a propositura da ação renovatória é de um ano, até seis meses antes do vencimento do contrato de locação. Se ajuizada antes o locatário ainda não tem interesse processual, se ajuizada depois do prazo, da ação já decaiu o autor. Portanto trata-se de um prazo decadência, não podendo ser suspenso, interrompido ou prorrogado. 

O artigo 53 traz as hipóteses em que o locador não estará obrigado renovar o contrato de locação. 

A primeira hipótese se trata de determinação do Poder Público, em que o locador deve realizar no imóvel, obras que importem na sua radical transformação, de tal modo que não possam ser feitas sem a sua desocupação. Ou ainda, para fazer modificações de tal natureza que aumente o calor do negócio ou da propriedade. 

A segunda hipótese refere-se a retomada do imóvel para ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detento da maiores do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. 

O §3° do referido artigo traz a possibilidade de indenização pelos danos causados, como lucros cessantes quando o locatário tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta em melhores condições feita por terceiro, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar. 

Não devem ser confundidas as despesas de mudança (gastos com a transferência do negócio para o outro local), com despesas com a mudança. 

Devemos ainda mencionar que, nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficias, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosos devidamente registrados, o contrato somente poderá ser rescindido apenas em duas hipóteses. 

A primeira hipótese são as previstas no artigo 9° da Lei de Locação, em que podemos perceber que não cabe despejo por denuncia vazia com relação a estes imóveis. 

A segunda hipótese trata-se dos casos em que o locador reaver o imóvel para sua reforma, demolição e construção que resultem no aumento mínimo de 50% da área útil existente, desde que a retomada seja deduzida pelo locador que tenha a condição de proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário cujo título registrado seja irrevogável. Sendo compromissário comprador ou cessionário, deverá ter pago o preço da promessa ou cessão, pois contrário deverá mostrar a autorização do proprietário para retornar o bem. 

Terminado o prazo ajustado no contrato de locação não residencial, o ajuste estará findo sem que haja a necessidade de qualquer notificação para que o locatário deixe o imóvel. Todavia, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias após o fim do contrato sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado. 

Ou seja, se o locatário permanecer no imóvel e o locador deixar de propor ação de despejo nos 30 dias seguintes, a locação passará a ser por prazo indeterminado, podendo ser renomado o imóvel mediante notificação do locatário, pedindo para que desocupe o prédio no prazo de 30 dias. Trata-se de despejo por denúncia vazia, em que não se faz necessária apresentação de motivos para que o prédio seja desocupado (artigos 56 e 57 da Lei 8.245/91).