Locações
Residenciais
As
locações residenciais estão previstas nos artigos 46 e 47 da Lei 8.245/91.
Para
melhor compreensão do tema, é necessário estudarmos primeiramente a denúncia
cheia e a denúncia vazia.
Denúncia
Vazia
Denúncia
vazia, também chamada de oca ou imotivada, é muito utilizada nas locações,
trata-se de colocar um fim no contrato sem que haja e necessidade do
proprietário do bem precise apresentar qualquer motivo ou justificativa.
A resolução
do contrato de locação pode ocorrer independentemente de notificação ou aviso.
Denúncia
Cheia
Na
denúncia cheia, o proprietário apresenta ao locador a intenção de dar fim ao
contrato de aluguel, porém deve haver a apresentação de uma justificativa para
tal.
Locações
Residenciais
O artigo
46 da Lei de Locação – Lei 8.245/91 estabelece que, se a locação residencial
for ajustada por tempo igual ou superior a 30 meses.
Terminando
esse prazo, poderá, no prazo de 30 dias, pedir o imóvel, retomando-o sem
necessitar promover qualquer notificação premonitória ou dar qualquer aviso ao
locatário.
Vale
mencionar que essa regra só servirá para os contratos de locação residencial
assinados a partir da entrada em vigor dessa lei. Porém, se prorrogada a
locação pela permanência do locatário após 30 dias do término do contrato sem
que a oposição do locador, poderá este pedir o imóvel sem motivo ou
justificativa. Porém deverá notificar ou avisar o inquilino, dando-lhe o prazo
de 30 dias para sair do imóvel. Aqui temos uma situação de denúncia vazia, em
que não é necessária justificativa para a retomada do imóvel.
O artigo
47 da referida Lei prevê que, ajustado o contrato verbalmente ou por escrito e
como prazo inferior a trinta meses, terminado o prazo estabelecido, a locação
prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser
retomado o imóvel nos casos mencionados a seguir.
a) Retomada pelo descumprimento do acordo, se houver
transação para desocupação. Mas, se o locatário não cumprir o acordo celebrado,
caberá ação de despejo.
b) Em decorrência da prática de infração legal ou
contratual, ou seja, violação do contrato ou da lei, devendo ser apurado o caso
concreto.
c) Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais
encargos. A inadimplência dos alugueis e encargos, pode ensejar no rompimento
contratual. Todavia, não poderá rescindir o ajuste sem que antes o locatário
tenha a oportunidade de purgar a mora em juízo, salvo se já tiver emendado nos
vinte e quatro meses anteriores a propositura da ação (art. 62, Parágrafo Único
da referida lei).
d) Para a realização de reparações urgentes determinadas
pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência
do locatário do imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
e) Em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a
ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego. Se o
locatário ocupa o imóvel em razão de relação empregatícia, que venha a ser
extinta por qualquer motivo, deverá o inquilino devolver o bem à empresa.
f) Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou
companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não
disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.
Vale mencionar que não o uso próprio pode ser com a finalidade de moradia, como
também para qualquer outro fim, como por exemplo, escritório, consultório e
outros. Quando aos ascendentes e descendentes somente poderão utilizar para
residência, vedada qualquer outra destinação.
g) Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou
para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área
construída em, no mínimo 20%, ou se o imóvel for destinado a exploração de
hotel ou pensão em 50%. É possível que o locatário, na contestação, impugne a
viabilidade técnica da nova edificação, podendo ser feita prova pericial para
averiguação.
h) Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco
anos. Trata-se de um despejo pelo decurso desse lapso temporal, podendo o
imóvel ser reavido, sem qualquer outro motivo. É o caso de denuncia vazia em
face desse longo período de locação.
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