Garantias
Locatícias
Conforme
o artigo 37 da Lei 8.245/91 – Lei de Locações, a locação pode vir acompanhada
de algumas formas de garantias, a fim de que seja assegurado o cumprimento da
obrigação contratual estabelecida entre as partes.
As
modalidades de garantias previstas são: caução, fiança, seguro de fiança
locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
CAUÇÃO
A caução
pode ser de bens moveis e imóveis (art. 38 da referia Lei). Poderá ser ainda
bens do próprio locatário como bens de terceiros. Quando se tratar de bens
móveis, o contrato deverá ser registrado no Cartório de Registros de Títulos e
Documentos do local onde situa o imóvel locado, para que surta efeitos a
terceiros. Já a caução de bens imóveis deve ser averbada à margem de sua
matrícula no respectivo Cartório de Registro de Imóveis, a fim de conhecimento
de terceiros.
A caução
mais comum é a de dinheiro, que não poderá exceder o valor de três meses de
aluguel, devendo ser depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo
Poder Público e por ele regulamentada, que será revertida, em benefício do
locatário, todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da
soma respectiva. Ainda há a caução de ações escriturais de empresa de capital
aberto, negociadas na Bolsa de Valores. Todavia deverá ser substituída, no
prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das
sociedades emissoras.
FIANÇA
Quanto
à garantia da fiança, trata-se de um contrato pelo qual um terceiro, chamado de
fiador, garante, total ou parcialmente, o cumprimento da obrigação assumida
pelo locatário, diante do locador.
A caução
em imóveis e a fiança, se firmadas por pessoas casadas, devem ter autorização
do outro cônjuge, exceto no regime de separação absoluta de bens. A falta de
outorga uxória gera a nulidade da garantia.
O SEGURO
DE FIANÇA LOCATÍCA
O seguro
de fiança locatícia nada mais que é um contrato de seguro, em que a seguradora
se obriga para com o locador, mediante o pagamento de um prêmio, a indeniza-lo
dos prejuízos causados pelo contrato de locação.
Poderá
o locatário ser contrante desse seguro de fiança locatíca, mas quem se beneficiará
será o locador. O seguro de fiança cobre ainda as custas e honorários advocatícios
decorrentes de eventual medida judicial, bem como todas as obrigações
convencionadas e as legais.
CAUÇÃO
FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDOS DE INVESTIMENTO
A outra
garantia é a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, foi criada
para resolver a negociação entre as partes sem a necessidade de fiador, podendo
ser oferecida tanto pelo locatário quanto por terceiros. O objetivo do Governo,
com a inserção dessa outra modalidade de garantia, foi prestigiar os fundos de
investimentos, garantir o pagamento dos aluguéis, bem como permitir aos
locatários possibilidades de conseguir a locação.
Por
fim, devemos mencionar que é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das
modalidades de garantia num mesmo contrato de locação (Parágrafo Único do art.
37 da Lei 8.245/91). Bem como será nula qualquer uma das garantias, se o
contrato de locação for nulo, uma vez que tais contratos de garantia são
acessórios.
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