DIREITOS DE PREFERÊNCIA
Abordaremos
agora o Direitos de Preferência, previsto nos artigos 27 a 34 da Lei de
Locação, os quais recomendamos a leitura.
O
direito de preferência consiste na preferência que o locatário tem para
adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, nos caso de
venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em
pagamento, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante
notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
Essa
notificação poderá ser feita por via judicial, por meio de medida cautelar, ou
extrajudicial feita pelo Cartório de Registro de Títulos e Documentos, ou ainda
por meio de carta, telegrama, e-mail, ou qualquer outro, desde que o locatário
fique ciente e que reste comprovada tal comunicação. É considerada nula
cláusula em contrato de locação em que o locatário renuncie, previamente, o seu
direito de preferência.
O
direito de preferência caducará se o locatário não manifestar a aceitação
integral da proposta, de maneira inequívoca no prazo de trinta dias. Vale dizer
que esse prazo é de decadência, não se suspende e nem se interrompe. Deve-se
ainda atentar-se ao fato de que o prazo é de 30 dias, e não um mês. Antes de
decorrido este prazo, poderá o inquilino desistir ou renunciar tal direito
firmando documento.
Se
o locador-proprietário desistir ou se arrepender do negócio, depois da aceitação
da proposta de adquirir o imóvel mediante o preço e condições mencionadas na
notificação, responderá pelos prejuízos causados, inclusive pelos lucros
cessantes. Todavia se faz necessária a comprovação de prejuízo.
Conforme
o disposto no artigo 30 da Lei de Locações, estando o imóvel sublocado em sua
totalidade, caberá à preferência ao sublocatário. Se este não quiser ou não
puder comprar, deverá o locador-proprietário notificar o locatário para o
eventual exercício daquele direito. Entretanto, se forem vários os
sublocatários, a preferência caberá a todos em comum, ou a qualquer um deles,
se um só for o interessado. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a
preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.
Conforme
o disposto no artigo 33 da referida Lei: “O locatário preterido no seu direito
de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o
preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado,
se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório
de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta
dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel”.
O
locador-proprietário que desobedecer ao direito de preferência poderá responder
por perdas e danos, entretanto terá o locatário que provar que tinha a
possibilidade de adquirir o bem nas mesmas condições que o adquirente fez. Poderá
ainda o locatário ajuizar ação de adjudicação, mediante depósito do valor pelo
qual foi vendido ao terceiro, mais as despesas realizadas por este com
escritura, registro e pagamento de impostos. Todavia se faz necessário que o
contrato de locação esteja averbado à imagem da matrícula do prédio no respectivo
Cartório de Registro de Imóveis, até 30 dias antes da alienação. Essa ação tem
o prazo decadência de 6 meses, a contar desse registro da venda do imóvel a
terceiro. Prevê
ainda, o Parágrafo Único que a averbação far-se-á à vista de qualquer das vias
do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.
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