ASPECTOS GERAIS
Deveres do Locador
No artigo 22 da Lei 8.245/91
– Lei de Locações, encontramos os deveres do locador. Veremos cada um deles a
seguir.
a)
Obrigação de entregar o imóvel:
a. A obrigação
é do locador de entregar o imóvel ao locatário, entretanto se faz necessário a
análise de dois aspectos. O primeiro refere-se à entrega no estado em que se
encontra o imóvel, e o segundo ocorre no momento da devolução, em que o locador
exige o imóvel em bom estado, ainda que não tenha sido entregue ao locatário o
imóvel dessa forma. Vale dizer que ou o locatário se sujeita a entrega do
imóvel no estado em que se encontra e o devolve em bom estado, ou poderá o
locatário exigir a entrega do imóvel em perfeito estado e devolver dessa mesma
maneira. Dessa forma, quem quer ser locatário deve exigir que o imóvel seja
entregue em bom estado. Se ocorrer um defeito oculto que somente se percebe com
a utilização do imóvel poderá o locatário exigir a rescisão do contrato porque
o locador não cumpriu o dever elementar de entrega do bem em perfeito estado. Trata-se
de rescisão por infração ao dever legal e contratual.
b)
Obrigação de garantir o uso pacífico do
imóvel locado:
a. Se o
locador estiver turbando o imóvel, poderá o locatário se proteger por meio de
uma ação possessória. Por isso, o locatário que tiver violado, por ato do
locador, seu direito de livre acesso bem locado, deve se valer de ações possessórias.
c)
Obrigação de assegurar o uso da coisa locada:
a. Não basta
entregar o imóvel em bom estado, deve o locador assegurar que o prédio possua
condições de servir o locatário. Poderá o locatário exigir na hora da
contratação uma descrição minuciosa do estado em que se encontra o imóvel
quando na sua entrega, com expressa referencia aos eventuais defeitos
existentes. Quantos aos vícios ou defeitos anteriores a locação a obrigação
deles é do locador.
d)
Obrigação de manter a forma e a destinação do
bem:
a. Não é
permitida ao locador alterar a forma e a destinação do imóvel locado. Dessa forma
não poderá dividi-lo ainda que seja divisível, salvo não prejudicar o
locatário, e nem pode mudar o destino, por exemplo, de residencial para comercial.
e)
Obrigação de dar recibo:
a. É obrigação
do locador dar recibo circunstanciado do que lhe for pago pelo locatário, sendo
proibido fazê-lo de forma genérica. Mesmo que seja feito o pagamento pelo
banco, há necessidade de vir discriminado o aluguel e encargos pagos pelo
inquilino.
f)
Obrigação de pagar a chamada taxa de
contrato:
a. A obrigação
de pagar as despesas e taxas referentes ao imóvel, ou seja, aquelas despesas
despendidas para promover pesquisas para conhecer a idoneidade moral e
financeira do candidato a locatário e de seu fiador, são exclusivamente do
locador ou administrador. A comissão mensal pela administração também é
obrigação do locador. Percebemos, todavia, que essa é uma regra que muito se
descumpre, tendo o locatário que arcar com essas despesas para conseguir locar
o imóvel. Se o locatário for obrigado a arcar com essas despesas para conseguir
a locação, poderá ele, mediante provas desses pagamentos, promover uma ação de
repetição e indébito.
g)
Obrigação de pagar impostos, taxas e seguro
complementar:
a. A obrigação
de pagar impostos, taxas e seguro complementar é do locador, salvo se houver
previsão no contrato de que é locatário que pagará. Todavia, se o contrato for
silente, a responsabilidade recaíra sobre o locador. Quanto ao premio de seguro
complementar contra fogo a obrigação de pagar é do locador por expressa
previsão legal, todavia poderá o locatário pagar tal seguro, se houver previsão
no contrato. Se silente, recomenda-se que o locatário faça o contrato de seguro
contra fogo, para se eximir de eventual responsabilização. Se o locador decidir
realizar contrato de seguro complementar, será ele quem pagará por isso.
h)
Obrigação de exibir comprovantes de despesas,
se exigíveis do inquilino:
a. Há despesas
que são exigidas do locatário, seja por força do contrato de locação (impostos
e taxas), seja por força de lei (despesas ordinárias de condomínio). Nesses casos,
poderá o inquilino exigir que locador exiba os comprovantes relacionados a tais
parcelas, evitando que sejam incluídas as despesas extraordinárias nas despesas
condominiais ordinárias. As despesas extraordinárias de condomínio se entendem
aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício,
especialmente: obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura
integral do imóvel; pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e
iluminação, bem como das esquadrias externas; obras destinadas a repor as
condições de habitabilidade do edifício;indenizações trabalhistas e
previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao
início da locação; instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de
telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; despesas de decoração e
paisagismo nas partes de uso comum; constituição que as despesas extraordinárias
deverão ser pagas pelo locador do imóvel.
DEVERES
DO LOCATÁRIO
No artigo
23, da Lei do Inquilinato, encontramos os deveres do locatário. Veremos cada um
deles a seguir.
a)
Obrigação de pagar aluguel e encargos no
prazo estipulado:
a. O locatário
tem como obrigação pagar em dia o aluguel contratado assim como os encargos
locatícios. Quando ao tempo, deve o locatário pagar o aluguel no sexto dia útil
mês seguinte ao vencido conforme expresso em lei, e salvo se não houver
disposição diferente no contrato. Quanto ao local o pagamento deve ser feito no
próprio imóvel locado, onde o locador ou representante deve ir receber a renda,
exceto se convencionarem outra forma. Conforme a lei a dívida locatícia é
quérable, ou seja, o seu pagamento deve ser feito no domicilio do devedor,
devendo o locador procurar o locatário para que cumpra sua dívida (artigo 950
do CC). A inércia do locador que provadora da impontualidade do inqulino
configura a mora accipiendi (demora por parte do credor em receber a dívida)
autorizadora da procedência da ação consignatória.
b)
Obrigação de cuidar do imóvel:
a. O locatário
tem a obrigação de servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido,
compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina. Deve ainda
tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu.
c)
Obrigação de devolver a coisa em bom estado:
a. O locatário
deve restituir o imóvel, ao final da locação, no estado em que o recebeu, salvo
as deterioração decorrentes do seu uso normal, em que não se poderá pleitear as
indenizações por má utilização. Há uma presunção de culpa do locatário pelos
danos existentes do imóvel locado quando o desocupa e devolve ao locador. Entretanto
essa culpa é júris tantum, admitindo prova em contrario. Se não houver relação
escrita do estado em que o prédio foi entregue ao locatário no início da
locação, entende-se que o recebeu em bom estado.
d)
Obrigação de comunicar ao locador eventuais
turbações à posse:
a. Se no
decorrer da locação, terceiros tentarem turbar a posse direta do locatário,
este tem o dever de comunicar o locador (possuidor indireto) desde logo. Se o
inquilino for demandado em nome próprio relativamente ao imóvel locado, deve
promover a denunciação da lide ao proprietário ou locador (art. 70, inciso II
do CPC).
e)
Obrigação de avisar o locador sobre danos ou
de promover o reparo dos que lhe competem:
a. Cabe
ao locador o conserto de danos ou vícios no prédio locado, todavia é obrigação
locatário comunicar-lhe tais problemas. Bem como, cabe ainda ao inquilino
reparar todos os danos causadores por ele, por seus dependentes, familiares,
visitantes ou prepostos.
f)
Obrigação de não modificar o prédio:
a. Não pode
o locatário modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento
prévio e por escrito do locador. Portanto, qualquer modificação no imóvel deve
ser comunicado e autorizada expressamente pelo locador do imóvel.
g)
Obrigação de entregar ao locador intimações e
papeis referentes ao imóvel:
a. O locatário
deve entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e
encargos condominiais, bem como qualquer intimações, multa ou exigência de
autoridade pública, ainda que dirigida a ele. Quando aos tributos e despesas
condominiais que caibam ao locatário pagar diretamente, somente serão entregues
após o pagamento destes.[
h)
Obrigação de pagar determinadas despesas:
a. O locatário
tem a obrigação de pagar as despesas de telefone, de consumo de força e luz
elétrica, de gás, de água e esgoto.
i)
Obrigação de permitir a vistoria do imóvel:
a. O locador
tem o direito de vistoriar o imóvel, seja pessoalmente seja por seu
representante legal. Todavia essa vistoria não é um direito absoluto, e não
poderia o ser. Ocorre que muitas vezes o locatário não quer permitir que o locador
faça a vistoria e muitas outras o locador faz seguidas e constantes visitas ao
prédio, as vezes em horários inconvenientes, para importunar o locatário.
b. Diante de tal situação a lei previu que o
locador pode sim vistoriar o imóvel, porém mediante combinação prévia de dia e
hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese
prevista no art. 27 da Lei 8.245/91.
j)
Obrigação de cumprir convenção e regulamentos
condominais:
a. O locador
tem a obrigação de cumprir a convenção do condomínio bem como o regulamento
interno. Se o condomínio, em Assembleia, verificar a extensão e a gravidade da
conduta do locatário, poderão solicitar ao locador as providencias necessárias
para o despejo deste, cuja sua permanência ali causa perturbação a vida social e familiar do edifício.
k)
Obrigação de pagar o seguro-fiança:
a. É dever
do locatário pagar o prêmio do seguro de fiança, se for essa a garantia
escolhida. O prêmio do seguro é o preço do respectivo contrato, no qual a
seguradora se obriga a indenizar os prejuízos resultantes dos riscos futuros,
previstos no contrato, tendo como o risco principal a inadimplência do
locatário quanto aos alugues e encargos.
l)
Obrigação de pagar as despesas ordinárias de
condomínio:
a. O locatário
deve arcar com as despesas de condomínio ordinárias. Segundo o Parágrafo Único
do artigo 23, da Lei de Locações, por despesas ordinárias de condomínio se
entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: salários,
encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados
do condomínio: consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso
comum; limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso
comum; manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos,
elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; manutenção e conservação das
instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e
lazer; manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas
coletivas; pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e
hidráulicas de uso comum; rateios de saldo devedor, salvo se referentes a
período anterior ao início da locação; reposição do fundo de reserva, total ou
parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas
alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da
locação. Todavia, o locatário ficará obrigado ao pagamento das despesas
referidas nesse parágrafo, se comprovadas a previsão orçamentária e o rateio
mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. No que tange
a edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da
mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas
neste artigo, desde que comprovadas.
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