AÇÃO DE DESPEJO - PARTE 7

Locações não Residênciais

A Lei de Locação ao disciplinar o direito à renovação das locações não residências, vedou a possibilidade de o locador de espaço em shopping Center pleitear a retomada do imóvel para ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente (art. 52, § 2° da referida Lei).

De acordo com o artigo 54 desta Lei: 

“Nas relações entre o lojistas e empreendedores de shopping Center, prevalecerá as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei”, podemos perceber a intenção do legislador em deixar claro que nas locações de espaços em shopping Center tratam-se de locação, ainda que haja clausulas atípicas nesse tipo de contrato. 

Tais contratos trazem algumas cláusulas especiais atípicas nos contratos de locação, tais como as relacionadas ao interesse do empreendedor no êxito do comércio exercido pelo locatário (lojista), à responsabilidade do comerciante pelas despesas de conservação, manutenção, promoção e ainda sobre o lucro do lojista entre outras. 

Portanto, podemos ver que se trata de um contrato misto, figurando diversos tipos de negócios, mas com a predominância da locação. 

Conforme estabelece o §1° do referido artigo, o empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping Center:

a)    Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b)    Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c)    Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregado, ocorridas em data anterior ao início da locação;

d)    As despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum. As demais despesas extraordinárias poderão ser exigidas, uma vez que foram excluídas do referido texto da lei. 

Quando ao aluguem é permitida a cláusula fixando o aluguel em porcentagem sobre o faturamento do lojista. Dessa forma, o locatário deverá permitir a averiguação e fiscalização por parte do locador quanto ao faturamento da loja, sob pena de infração contratual.